Copropriétés : un nouveau contrat de syndic à compter du 1er juillet

Copropriétés : un nouveau contrat de syndic à compter du 1er juillet

Anne-Sophie Vion / Journaliste | Le 30/03 à 19:51, mis à jour le 31/03 à 07:55



Le décret d’application de la loi Alur, qui crée un contrat type de syndic de copropriété, vient enfin de paraître. Celui-ci s’appliquera à tous les contrats de syndics à partir du 1 er juillet prochain.

La loi Alur du 24 mars 2014 a changé les principales règles qui encadrent le fonctionnement et la gestion des copropriétés . Certains changements restent en attente de décrets. Celui, très attendu, portant sur la création d’un contrat type de syndic, vient enfin de paraître. Il a été publié au Journal Officiel du 28 mars dernier (décret 2015-342 du 26 mars 2015). Il s’applique aux contrats de syndics « conduits ou renouvelés après le 1 juillet 2015 », rapporte l’AFP.

Par la création d’un contrat de syndic type, qui s’applique à tous les syndics, la loi Alur vise à une plus grande transparence en facilitant la comparaison entre les contrats et à mieux encadrer la rémunération du syndic. Le décret liste ainsi les clauses du contrat type de syndic et prévoit que ce dernier perçoive une « rémunération forfaitaire » pour assurer les prestations courantes liées à sa mission, dont une liste « non limitative » est dressée en annexe. Ces prestations recouvrent notamment la préparation, la convocation et la tenue de l’assemblée générale annuelle de la copropriété, la tenue de la comptabilité du syndicat, l’ouverture d’un compte bancaire séparé, l’archivage et l’accès en ligne des documents relatifs à la copropriété. « Les frais de reprographie et les frais administratifs afférents » à ces prestations sont « inclus dans la rémunération forfaitaire », précise le décret.
Dépassement des plages horaires des AG hors forfait

Une liste « limitative », elle, définit les quelques « prestations particulières », hors forfait, pour lesquelles un syndic peut facturer aux copropriétaires des honoraires complémentaires. Il s’agit notamment des prestations relatives à l’organisation et la tenue d’assemblées générales supplémentaires (en sus de l’AG annuelle), et au « dépassement des plages horaires de référence convenues » pour celles-ci. D’autres prestations, telles que la modification du règlement de copropriété suite à une décision du syndicat de copropriétaires, la gestion administrative et matérielle des sinistres, ou le suivi des litiges et contentieux (hors

recouvrement de créances auprès des copropriétaires), peuvent aussi être facturés à part par les syndics.

Rappelons qu’avant la loi Alur, les frais de gestion courante des syndics étaient facturés dans un forfait annuel fixe global. Les autres frais dit frais particuliers pouvaient être facturés « à la pièce ». Le prix unitaire devait alors être précisé dans le contrat de syndic. L’arrêté dit Novelli de 2010 fixait la liste des prestations de gestion courante inclues dans le forfait des honoraires annuels. En dépit de ce cadre, des abus ont été constatés. « Certains syndics affichent des forfaits très bas qui attirent des copropriétés peu averties, note le législateur. Par la suite, ils facturent très chers et au titre de prestations particulières certains frais qui ressortent pourtant de la gestion courante comme l’impression des comptes rendus d’assemblée générale, les diagnostics techniques obligatoires… » Pour contrer ces dérives, la loi Alur a donc procédé à une inversion. Désormais, la liste des frais particuliers est déterminée par décret. Toutes les autres prestations sont réputées « de gestion courante » et ne peuvent donc être facturées en plus en dehors du forfait annuel. Le syndic peut donc prétendre à une rémunération spécifique complémentaire mais seulement à l’occasion de prestations particulières qui ont donc été définies dans le décret du 28 mars.

Manque de garde-fou

L’association de défense des consommateurs CLCV, citée par l’AFP, se réjouit de voir uniformisé le contenu des contrats de syndic, ce qui « facilitera leur mise en concurrence », mais elle aurait préféré une formulation plus synthétique, pour favoriser encore la comparaison entre les offres, indique à l’AFP son juriste, David Rodrigues. Elle déplore surtout que « le syndic puisse facturer sa présence à l’assemblée générale annuelle, sans le moindre garde-fou », dit-il, dès lors que celle-ci est convoquée en-dehors des heures ouvrables.

Un compromis avait pourtant été trouvé au sein du Conseil national de la gestion et la transaction immobilière (CNTGI), composé de professionnels de l’immobilier et de représentants d’associations de défense des consommateurs, qui a proposé un projet de contrat type. Ce dernier prévoyait de convoquer l’AG annuelle de 18h à 20h, ce qui aurait permis de ne pas facturer la première heure (ouvrable), rapporte la CLCV (Consommation, Logement et Cadre de Vie). Mais la version du CNTGI n’a pas été retenue, et celui-ci a émis un avis négatif (consultatif) sur le projet de décret. Les frais de recouvrement facturés aux copropriétaires, en cas de défaut de paiement de leurs charges, n’ont pas non plus été plafonnés, regrette la CLCV.

http://patrimoine.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/0204266749097-coproprietes-un-nouveau-contrat-de-syndic-a-compter-du-1er-juillet-1106833.php