Propriétaire ou locataire : qui doit payer les travaux ?

Lorsqu'un logement est mis en location se pose souvent le problème de savoir à qui reviennent les travaux à réaliser : au propriétaire ou au locataire ? Les réponses en 3 points.

Lorsqu'un bien est mis en location, se pose souvent le problème de savoir à qui incombent les travaux à réaliser : au propriétaire-bailleur http://votreargent.lexpress.fr/immobilier/investissement-locatif_1594176.html

ou au locataire ? La loi et la jurisprudence de la Cour de cassation déterminent de façon assez précise les modalités de répartition des travaux entre eux

http://votreargent.lexpress.fr/immobilier/locataires-vos-droits-nos-conseils_1608847.html

L'entretien et les réparations

A la charge du propriétaire.
Au cours du bail, le propriétaire est tenu d'entretenir les locaux afin qu'ils soient "en état de servir à un usage normal d'habitation" et d'y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en l'état. De façon schématique, sont à la charge du bailleur toutes les grosses réparations : réfection des accès et escaliers, de la toiture, des canalisations, ravalement, changement de la chaudière ou du chauffe-eau... Le locataire ne peut pas s'opposer à ces travaux, mais il peut obtenir une réduction temporaire de loyer s'ils se prolongent.

A la charge du locataire. Le locataire a la responsabilité de l'entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat, ainsi que de l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, une malfaçon, un vice de construction ou un cas de force majeure. Une annexe au décret 87-713 du 26 août 1987 fixe une liste non limitative de ces réparations. Par exemple, les menues réparations des fenêtres (gonds, crémones, boulons...), le remplacement des vitres, le maintien en état de propreté des plafonds, murs et cloisons intérieurs, des sols (encaustiquage et remplacement de lames de parquet, raccords de peintures...), des installations de plomberie et d'électricité, des appareils et équipements fournis avec le bien loué... Si le propriétaire s'acquitte des réparations locatives, il peut demander le remboursement au locataire.


Non-respect des obligations. Lorsque la réparation est à la charge du bailleur, le locataire doit lui demander d'intervenir, lui laissant toute liberté quant au choix du professionnel. S'il réalise les travaux sans en avertir le propriétaire, il risque d'avoir des difficultés à être remboursé si le bailleur en conteste la réalité, l'importance ou le coût. Quand les travaux ne peuvent attendre, le locataire peut les exécuter mais il doit garder des éléments de preuve. De façon générale, il convient de toujours réclamer à l'artisan un devis ou une facture précisant les pièces changées, les origines du problème (usure normale, vice de fabrication...) afin de déterminer qui doit prendre en charge le coût des travaux. Si le locataire n'effectue pas les réparations locatives, le propriétaire ne le saura qu'en fin de bail lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie. Il pourra alors imposer au locataire sortant d'accomplir les travaux. A défaut, il sera en droit de retenir tout ou partie du dépôt de garantie et, si ce n'est pas suffisant, de saisir la justice pour obtenir une indemnisation complémentaire. C'est souvent à ce moment que se pose le problème de savoir qui doit supporter les travaux dus à la vétusté (voir encadré).

Les travaux d'amélioration

Leur nature. Les travaux d'amélioration sont ceux qui apportent un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure aux prestations existantes, et permettent de diminuer les dépenses d'entretien ou d'exploitation, ou encore de sécuriser davantage le logement. Il ne peut donc s'agir de travaux constituant un rattrapage du défaut d'entretien ou de grosses réparations. A titre d'exemple, il y a amélioration si le bailleur, dans le cadre des décisions de la copropriété, installe un visiophone ou un compteur de consommation individuelle d'eau dans l'appartement loué.


L'opposition du locataire. Ces travaux incombent au propriétaire. En principe, le locataire doit laisser exécuter les travaux prévus par son bailleur lorsqu'il s'agit de maintien en l'état, d'entretien normal ou d'amélioration de la performance énergétique. Cette disposition devant être interprétée strictement, la Cour de cassation (3e chambre civile, 5 mai 2004, no 01-16.041) reconnaît au locataire le droit de s'opposer à l'exécution d'autres travaux d'amélioration décidés par son propriétaire sauf s'ils ont été prévus dans le bail.


Le mode de réalisation. Avant le début des travaux, le bailleur doit notifier à son locataire par courrier remis en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception la nature des travaux et leurs modalités d'exécution. Comme pour tous les travaux réalisés à l'initiative du propriétaire, une réduction temporaire de loyer est possible si les travaux d'amélioration durent plus de vingt-et-un jours. Cette diminution du loyer est proportionnelle au temps et à la partie du logement dont le locataire a été privé. En principe, ces travaux d'amélioration ne permettent pas au bailleur d'augmenter le loyer jusqu'au prochain renouvellement du bail. Mais si une clause du bail spécifie que la réalisation de tels travaux sera suivie éventuellement d'une hausse de loyer, un accord écrit doit prévoir cette majoration en cours de bail, qui n'entrera en vigueur qu'après exécution des travaux programmés

La mise aux normes

La notion de décence. Un logement mis en location doit répondre aux normes minimales d'habitabilité et de confort fixées par un décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques d'un logement décent. Ce décret concerne aussi bien les maisons que les appartements, les biens loués meublés ou les biens vides soumis à la loi du 6 juillet 1989. Il impose une surface habitable minimale de 9 mètres carrés et un bon état général du bien, qui doit être confortable et offrir un certain nombre d'équipements en bon état : un gros oeuvre (toit, murs...), des menuiseries extérieures, des canalisations, un système de chauffage et de ventilation, une cuisine ou un coin cuisine permettant l'installation d'appareils, un réseau électrique aux normes...


Les obligations du propriétaire-bailleur. En principe, un propriétaire ne peut pas mettre en location un bien qui ne répond pas à ces critères. Si la location est en cours et si le logement ne respecte pas ces normes, le locataire peut, à tout moment du bail, exiger la réalisation des travaux. Ils incombent au bailleur qui ne peut pas en imposer la charge, même partielle, à son locataire, ou lui proposer une réduction de loyer en contrepartie de son financement.


La procédure contentieuse. Si le bailleur refuse d'exécuter les travaux ou s'il ne répond pas dans les deux mois à la réclamation du locataire, les parties peuvent saisir une commission départementale de conciliation pour avis. Elles ont également la possibilité de s'adresser directement au juge d'instance ou de grande instance, selon l'estimation des travaux, et de lui demander d'en fixer la nature, l'étendue et leur délai d'exécution. Dans ce cadre, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et le cours du bail jusqu'à complète réalisation des travaux. La réduction du loyer peut être cumulée avec l'allocation de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance antérieur aux travaux (Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 mai 2011, n°10-13.584).

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